Guías sobre Hipotecas
Comprar una vivienda es la decisión financiera más importante de la mayoría de familias españolas. Antes de firmar, conviene entender bien cómo funciona cada tipo de hipoteca y qué costes reales conlleva:
Cómo funciona una hipoteca en España: guía completa 2026
Tipos (fija, variable, mixta), cómo la calcula el banco, gastos de compraventa, TIN vs TAE y qué documentación necesitas.
Euríbor mayo 2026: cómo afecta a tu hipoteca y qué puedes hacer
El euríbor cerró abril en el 2,747%. Si tienes hipoteca variable con revisión anual, tu cuota va a cambiar. Te explicamos cuánto y qué opciones tienes.
Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál elegir en 2026?
La elección del tipo de hipoteca es la decisión más importante del proceso. No existe una opción universalmente mejor — depende de tu perfil de riesgo, plazo previsto y situación del mercado de tipos:
Hipoteca fija
El tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo, independientemente de lo que haga el euríbor. Ofrece tranquilidad y previsibilidad total: siempre sabes exactamente cuánto pagarás. En 2026, las hipotecas fijas a 25 años rondan el 2,5%-3,2% TIN según entidad. Ideal si prefieres certeza y tienes aversión al riesgo.
Hipoteca variable
El interés se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) vinculado al euríbor más un diferencial fijo (p.ej. euríbor + 0,70%). Con el euríbor en torno al 2,7% en 2026, una hipoteca variable resulta en tipos finales de ~3,4%. Puede ser más barata a largo plazo si el euríbor baja, pero exige asumir la incertidumbre de cuotas variables.
Hipoteca mixta
Combina un período inicial a tipo fijo (habitualmente 5-10 años) seguido de tipo variable referenciado al euríbor. Es una solución intermedia que gana popularidad en 2026 por ofrecer estabilidad inicial mientras se espera una posible bajada de tipos.
| Tipo | Tipo aprox. 2026 | Cuota estable | Se beneficia si bajan tipos | Perfil recomendado |
|---|---|---|---|---|
| Fija | 2,5% – 3,2% | Siempre | No | Perfil conservador, largo plazo |
| Variable | Euríbor + 0,5–1% | Cambia | Sí | Tolera riesgo, horizonte corto |
| Mixta | Fijo 5-10a + variable | Fase inicial | Tras período fijo | Equilibrio estabilidad/flexibilidad |
Calculadora: ¿cuánto sube tu cuota con el euríbor?
Si tienes una hipoteca variable, introduce los datos de tu préstamo para calcular exactamente cómo cambia tu cuota mensual con la última actualización del euríbor:
Simulador de revisión de cuota hipotecaria
Gastos reales de comprar una vivienda en España
Uno de los errores más comunes es calcular solo la entrada del 20% y olvidar los gastos asociados a la compraventa y la hipoteca. En total, debes tener reservados entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra:
| Gasto | % aprox. sobre precio | ¿Quién lo paga? | Notas |
|---|---|---|---|
| ITP (vivienda de segunda mano) | 6% – 10% | Comprador | Varía por comunidad autónoma |
| IVA (vivienda nueva) | 10% | Comprador | 4% para VPO |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5% – 1,5% | Banco | Desde 2019 lo paga el banco |
| Notaría | ~0,3% | Comprador | Aprox. 600–1.200 € |
| Registro de la propiedad | ~0,15% | Comprador | Aprox. 300–600 € |
| Tasación | Fijo | Comprador | 300–600 € |
| Gestoría | Fijo | Negociable | 300–500 € |
Antes de aceptar la hipoteca de tu banco, pide ofertas a al menos 3 entidades distintas. La diferencia de un 0,5% en el tipo de interés puede suponer más de 15.000 € a lo largo de 25 años en un préstamo de 200.000 €. También puedes usar un bróker hipotecario (Trioteca, iAhorro) que negocia en tu nombre sin coste para ti.
¿Conviene amortizar hipoteca anticipadamente?
Con tipos hipotecarios por encima del 3%, la amortización anticipada de capital es una de las inversiones más seguras y rentables que puedes hacer. Al amortizar, te ahorras pagar intereses futuros de forma garantizada.
La comparación correcta es: tipo de tu hipoteca vs rentabilidad neta de tu alternativa de inversión. Si tu hipoteca está al 3,5% y una cuenta remunerada te da el 2,5% neto de impuestos, amortizar es claramente mejor. Si tienes fondos indexados con rentabilidad histórica del 7-8%, matemáticamente sale mejor invertir.
Comprueba en tu escritura si tienes comisión de amortización anticipada. Desde 2019, la Ley Hipotecaria limita esta comisión al 0,25% los primeros 3 años y 0% después en hipotecas variables. En fijas puede llegar al 2%. Calcula si el ahorro en intereses supera la comisión antes de amortizar.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación (o precio de compra, el menor de ambos). Eso significa que necesitas al menos el 20% del precio de la vivienda como entrada, más un 10-15% adicional para cubrir los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro). Para un piso de 200.000 €, necesitas tener ahorrados mínimo 60.000-70.000 €.
El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más usado en España para las hipotecas variables. Si tienes una hipoteca a euríbor + diferencial, cuando el euríbor sube, tu cuota mensual sube en la próxima revisión anual o semestral.
Sí, mediante una novación (acuerdo con tu banco actual) o una subrogación (cambias a otro banco que te ofrece mejores condiciones). Desde 2022 los gastos de esta operación son más reducidos. Tiene sentido hacerlo cuando el tipo fijo que te ofrecen es igual o menor que tu tipo variable actual, porque fijas esa cuota de por vida.
A más plazo, menor cuota mensual pero mayor coste total en intereses. A menos plazo, cuota mayor pero pagas mucho menos interés total. La recomendación general es no superar el 35% de tus ingresos netos en la cuota hipotecaria. Si puedes pagarlo cómodamente en 20 años, no alargues a 30 solo por reducir la cuota mensual — los intereses extra pueden suponer 30.000-50.000 € adicionales.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es simplemente el tipo de interés del préstamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más las comisiones y gastos del préstamo, por lo que refleja el coste real total. Siempre compara hipotecas usando la TAE, no el TIN, porque puede haber comisiones de apertura u otros gastos que el banco incluye en la TAE y no en el TIN.