Comprar una vivienda es la decisión económica más importante que tomará la mayoría de españoles en su vida. Y una hipoteca es, casi siempre, parte imprescindible de esa decisión. Sin embargo, muy poca gente entiende realmente cómo funciona antes de firmar. Esta guía te lo explica todo, desde el principio.
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación (o precio de compra, el menor de los dos). El 20% restante más los gastos de compraventa (8-12% del precio) debes tenerlos ahorrados antes de pedir la hipoteca. Para un piso de 200.000 €, necesitas entre 56.000 € y 64.000 € de entrada.
¿Qué es exactamente una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo en el que la propia vivienda queda como garantía del pago. Si dejas de pagar las cuotas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el inmueble para recuperar lo que se le debe.
Funciona así: el banco te presta el dinero para comprar la vivienda. Tú lo devuelves en cuotas mensuales durante un plazo pactado (normalmente entre 15 y 30 años). Cada cuota tiene dos partes: una parte va a amortizar el capital que debes (reducir la deuda) y otra parte son los intereses que cobra el banco por prestarte el dinero.
Lo que hace peculiar a una hipoteca respecto a otros préstamos es que, al ser el plazo tan largo y el importe tan alto, la diferencia de unas décimas en el tipo de interés puede suponer miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Los tres tipos de hipoteca en España
✅ Ideal si el euríbor sube
✗ Penalización por cambio
✅ Si euríbor baja, pagas menos
✗ Cuota puede dispararse
✅ Seguridad los primeros años
✗ Complejidad al comparar
Con el euríbor al 2,747% en mayo 2026 y las hipotecas fijas desde el 2,75% TIN (Sabadell), la diferencia entre fija y variable se ha reducido mucho. La hipoteca fija gana para plazos largos (+20 años) si valoras la tranquilidad. La mixta es interesante si tienes capacidad de amortizar en los primeros años de tipo fijo. La variable solo tiene sentido si prevés que el euríbor bajará significativamente y puedes asumir el riesgo.
TIN, TAE y diferencial: qué significan y cuál importa
Esta es la parte que más confunde a los compradores primerizos. Aquí tienes la explicación sin rodeos:
| Concepto | Qué es | ¿Lo usas para comparar? |
|---|---|---|
| TIN | Tipo de Interés Nominal. El % de interés "bruto" que cobran los bancos. | No sirve para comparar |
| TAE | Tasa Anual Equivalente. Incluye TIN + comisiones + productos vinculados. Refleja el coste real. | ✅ Sí, es el que manda |
| Diferencial | En hipotecas variables: el % que el banco añade al euríbor. Ej: euríbor + 0,70%. | Sí, cuanto más bajo mejor |
| Euríbor | El índice de referencia europeo al que están ligadas las hipotecas variables en España. | Para variables: vigilar siempre |
Un banco te ofrece hipoteca fija al 2,15% TIN con seguro de hogar y vida obligatorios, o al 2,90% TIN sin vinculaciones. Parece que la primera es más barata. Pero si los seguros cuestan 1.100 €/año, en 25 años son 27.500 € extra. La TAE, que ya incluye esos costes, te dirá cuál es realmente más barata. Compara siempre la TAE.
Cómo calcula el banco si te concede la hipoteca
El banco evalúa tu solicitud con varios criterios. Conocerlos te permite prepararte mucho mejor antes de pedir cita:
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1Ratio de endeudamiento máximo: 35% de tus ingresos netosLa cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Con 2.000 € netos, la cuota máxima sería 700 €. Si tienes otros préstamos, se restan de ese 35%.
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2Estabilidad laboral e ingresos demostrablesContrato indefinido = ideal. Los temporales o autónomos deben acreditar al menos 2 años de actividad continua. Las últimas 3 nóminas y la declaración de la renta son documentos clave.
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3Historial crediticio (CIRBE y ficheros de morosidad)El banco consulta la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para ver tus deudas actuales. Cualquier impago pasado en ASNEF o RAI puede bloquear la hipoteca.
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4Ahorros demostrados: el 20% + los gastosNecesitas acreditar que tienes el dinero disponible. El banco pedirá extractos bancarios de los últimos 3-6 meses. El dinero debe llevar tiempo en tu cuenta, no una transferencia reciente de un familiar.
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5Tasación de la viviendaEl banco encargará una tasación oficial de la vivienda. El préstamo será como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos. Si el banco tasa la vivienda por debajo del precio de venta, tendrás que poner más dinero de tu bolsillo.
Calcula tu hipoteca: cuota, intereses y amortización
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Gastos de compraventa: lo que nadie te dice al principio
El precio del piso no es lo que pagas realmente. A ese precio hay que sumarle una serie de gastos e impuestos que en España suelen representar entre el 8% y el 12% del precio de compra. Son los siguientes:
🏛️ ITP (vivienda de segunda mano)
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Varía según la comunidad autónoma. En Madrid es el 6%, en Cataluña el 10%, en Andalucía el 7%. Es el mayor gasto en compras de segunda mano.
🏗️ IVA (vivienda nueva)
En lugar de ITP, las viviendas nuevas pagan IVA al 10% (4% en vivienda de protección oficial). Además hay que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre 0,5% y 1,5%.
📄 Notaría
Honorarios del notario por la escritura de compraventa. Regulados por ley según el precio del inmueble. Desde 2019, los gastos de la escritura hipotecaria los paga el banco, no el comprador.
📋 Registro de la Propiedad
Inscripción de la compraventa y la hipoteca en el Registro. También regulado por arancel. Es obligatorio para tener seguridad jurídica como propietario.
🔍 Gestoría
Si contratas una gestoría para que tramite todos los documentos (liquidación de impuestos, registro, etc.), suele costar entre 300 y 600 €. Opcional pero muy recomendable para evitar errores.
📐 Tasación
El banco exige una tasación oficial de la vivienda antes de conceder la hipoteca. La paga el comprador. Suele costar entre 300 y 600 € según el tamaño y la empresa tasadora.
Precio: 200.000 € · ITP (Madrid 6%): 12.000 € · Notaría: 900 € · Registro: 500 € · Gestoría: 400 € · Tasación: 400 € = Total gastos: ~14.200 € (7,1%). Sumado al 20% de entrada (40.000 €), necesitas tener ahorrados 54.200 € para comprar ese piso.
Documentación que te pedirá el banco
Prepara estos documentos antes de pedir la hipoteca. Tenerlos listos agiliza mucho el proceso:
- Trabajadores por cuenta ajena: DNI, últimas 3 nóminas, contrato de trabajo, última declaración de la renta, extractos bancarios de los últimos 6 meses, vida laboral.
- Autónomos: DNI, últimas 4 declaraciones trimestrales de IVA e IRPF, últimas 2 declaraciones anuales de la renta, extractos bancarios 6 meses, vida laboral.
- Sobre la vivienda: nota simple del Registro de la Propiedad, referencia catastral, último recibo del IBI (si es segunda mano).
El proceso de solicitud paso a paso
- Compara ofertas de varios bancos antes de decidirte. No vayas solo a tu banco de siempre. Usa comparadores (Idealista, Helpmycash) o un intermediario hipotecario.
- Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) a cada banco que te interese. Es un documento estandarizado con todas las condiciones de la hipoteca. Compara siempre las FEIN, no los folletos publicitarios.
- Firma la oferta vinculante. El banco está obligado a mantenerla al menos 10 días para que puedas comparar.
- Visita obligatoria al notario (sin el banco) para recibir asesoramiento imparcial. Es obligatoria desde la Ley 5/2019 y gratuita.
- Firma de la escritura ante notario con el banco. Desde ese día eres propietario oficial.
Cómo negociar mejores condiciones
El tipo de interés que te ofrece el banco en primera instancia casi nunca es el mejor que pueden darte. Aquí está el juego:
- Pide ofertas de al menos 3 bancos y usa las mejores como palanca de negociación. "El banco X me ofrece esto, ¿podéis mejorarlo?" funciona más de lo que crees.
- Un intermediario hipotecario (iAhorro, Housfy, Helpmycash) negocia en tu nombre con varios bancos a la vez. Suelen conseguir condiciones mejores que yendo solo, y algunos cobran solo si firmas.
- Calcula el coste real de los productos vinculados. Una hipoteca al 2,15% con seguros obligatorios puede salir más cara que una al 2,90% sin vinculaciones. Haz el cálculo con la TAE.
- Negocia la comisión de apertura (si la hay) y las comisiones de amortización anticipada. Desde 2019, las hipotecas variables no pueden cobrar más del 0,25% los 3 primeros años y 0% a partir del 6º.
Preguntas frecuentes
Es muy difícil con la banca convencional. Algunos bancos financian hasta el 90% en determinados casos (funcionarios, compra de pisos de su propia cartera, jóvenes menores de 35 con aval ICO en algunas comunidades). El aval del ICO para jóvenes permite acceder al 100% de financiación en vivienda habitual, pero las plazas son limitadas. En general, plan para ahorrar el 20% más gastos antes de solicitar la hipoteca.
Entre 2 y 6 semanas desde que entregas toda la documentación. La tasación suele tardar 3-7 días. El análisis de riesgo interno del banco, otros 5-15 días. La visita al notario y la firma de la FEIN añaden otros 10 días obligatorios de reflexión. Cuenta con al menos un mes desde que empiezas el proceso hasta que puedes firmar.
A partir del 3er impago el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. El proceso judicial puede tardar 1-2 años. Si la vivienda se subasta y no cubre la deuda, sigues debiendo el resto (aunque la Ley de Segunda Oportunidad permite en algunos casos liquidar esa deuda). Es el peor escenario posible. Si prevés dificultades, habla con el banco antes de impagar: muchos tienen programas de carencia o reestructuración.
Depende de tu tipo de interés y de si tienes otros usos para ese dinero. Si tu hipoteca está al 3% y puedes invertir en fondos indexados que históricamente rinden al 7%, matemáticamente es mejor invertir. Si tu hipoteca está al 4%+ o simplemente quieres paz mental, amortizar tiene mucho sentido. Al amortizar, siempre es mejor reducir el plazo que reducir la cuota: pagas menos intereses totales.
Con el euríbor al 2,747% y las fijas desde el 2,75% TIN, la brecha se ha cerrado mucho. Para plazos largos (+20 años) y si valoras la estabilidad, la fija es razonable. Para plazos más cortos o si crees que el euríbor seguirá bajando hacia el 2% o menos, la variable o la mixta pueden ser interesantes. No hay respuesta universal: depende de tu tolerancia al riesgo, tu capacidad de absorber subidas de cuota y tus planes a largo plazo.